Właściciel nieruchomości poprzez złożenie odpowiedniego wniosku może wywłaszczoną nieruchomość zachować na określony czas. Jednak nie może z niej korzystać dłużej niż do czasu wykorzystania owej nieruchomości na cel na który nastąpiło wywłaszczenie. Przez okres trzech miesięcy od dnia w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna obowiązuje prawo do najmu, dzierżawy, użyczenia oraz trwałego zarządu wywłaszczonej nieruchomości.
Nieodłącznym i zarazem bardzo ważnym elementem wywłaszczenia jest odszkodowanie. W zamian za wywłaszczenie nieruchomości zawsze przysługuje odszkodowanie na rzecz osoby wywłaszczonej. Podstawową formą odszkodowania jest kwota pieniężna wypłacana dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości. Istnieje również sytuacja w której odszkodowanie przybiera formę przekazania nieruchomości zamiennej. Odszkodowanie przysługuje za każdy rodzaj wywłaszczenia nieruchomości. Dotyczy to także pozbawienia prawa własności lub użytkowania wieczystego danej nieruchomości. Szczególnym przypadkiem może być sytuacja w której odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe przy ustanawianiu odpowiednich służebności lub budowie określonych urządzeń na nieruchomości podlegającej wywłaszczeniu – celem zapobieżenia powstaniu szkód dla sąsiednich nieruchomości.
Organem ustalającym odszkodowanie oraz jego wysokość jest starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej. Starosta wydaje także odrębną decyzję o odszkodowaniu w przypadkach gdy:
- a) teren zostaje wywłaszczony pod budowę nowej drogi lub poszerzenie istniejącej drogi – wartość strony ustalają między sobą. W ostatnich latach w związku z budową wielu nowych dróg jest to sytuacja bardzo często spotykana
- b) podmiot realizujący cel publiczny lub właściciel wywłaszczonej nieruchomości złożył
odpowiedni wniosek o wydanie odrębnej decyzji;
- c) pozbawiono właściciela praw do nieruchomości bez ustalenia z nim odszkodowania, a obowiązujące przepisy przewidują jego ustalenie;
Ustalając wysokości odszkodowania w trakcie trwania procedury wywłaszczającej należy brać pod uwagę przede wszystkim trzy kryteria. Pierwszym z nich jest stan nieruchomości – zgodnie z art. 4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami jest to „stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona”. Kolejnym kryterium jest przeznaczenie nieruchomości, czyli na jaki cel była dotychczas przeznaczona np. mogła być przeznaczona na zabudowę lub jako grunt rolny. Ostatnim i najważniejszym czynnikiem jest wartość nieruchomości, czyli najbardziej prawdopodobna cena, którą można otrzymać za obiekt określonego rodzaju w dalej miejscowości przy uwzględnieniu, w wielu przypadkach, stopnia zużycia.
Dniem w którym ustala się wysokość odszkodowania jest dzień wydania decyzji o wywłaszczeniu, a w przypadku kiedy starosta wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu jego wysokość ustala się według danych z dnia wydania decyzji o odszkodowaniu. Przy ustalaniu wartości warto posiłkować się opinią rzeczoznawcy, który z należytą starannością określi sumę przysługującą nam w zamian za odstąpienie praw. Przy ustalaniu wartości odszkodowania pod uwagę należy wziąć całość dokumentacji należącej do mienia. Mogą wystąpić sytuacje obniżające jego wartość polegające na ustanowieniu innych praw rzeczowych na wywłaszczonej nieruchomości.
Autor: Radek Knapek
ArtLege Kancelaria Prawna
DZIAŁ PRAWNY BROWWAR NIERUCHOMOŚCI