W poprzednim tygodniu opisałem na czym polega zasiedzenie, a także częściowo posiadanie w dobrej wierze. Dzisiaj skupię się na ocenie, która pomoże rozróżnić posiadacza samoistnego od posiadacza zależnego. Postaram się również przybliżyć na czym polega zła wiara w odniesieniu do zasiedzenia.
Przy dokonywaniu oceny władania nieruchomością należy przede wszystkim wziąć pod uwagę dwa aspekty. Pierwszym z nich jest sposób w jaki posiadacz włada nieruchomością, czyli jakby rzeczywiście był jej właścicielem (należy zwrócić uwagę na zewnętrzne przejawy posiadania), a drugim nastawienie psychiczne osoby zajmującej mienie nieruchome, czyli wewnętrzną chęć władania. Za przejawy woli posiadania można uznać miedzy innymi:
– wyznaczenie granic nieruchomości np. poprzez jej ogrodzenie;
– uiszczanie opłat związanych z posiadaniem nieruchomości np. z tytułu użytkowania wieczystego;
– uiszczanie należnych podatków;
– podawanie siebie jako właściciela przy podpisywaniu różnego rodzaju dokumentów.
Na czym więc polega zła wiara w kontekście zasiedzenia?
Zła wiara jest niczym innym jak posiadaniem nieruchomości w taki sposób, że posiadacz wie albo powinien wiedzieć, że prawo własności nie przysługuje jemu, lecz innej osobie. W tej sytuacji okres przez który należy mieć w posiadaniu nieruchomość jest dłuższy niż w przypadku dobrej wiary (20 lat) i wynosi 30 lat.
Jako przykład posiadania z złej wierze można wskazać spadkobiercę, który posiada nieruchomość będącą przedmiotem spadku jednocześnie wiedząc, że istnieją inni spadkobiercy. Nie ma tutaj znaczenia czy formalne sprawy związane ze spadkiem zostały uregulowane.
Przy ocenie, czy zasiadujący działa w dobrej, czy w złej wierze istotny jest moment, w którym rozpoczął zasiadywanie nieruchomości. Powzięcie przez osobę działającą w dobrej wierze informacji, iż nie jest spadkobiercą (np. po upływie 15 lat) nie czyni zmiany kwalifikacji z dobrej na złą wiarę. Istotne jest, że pierwotnie miał dobre intencje. Zarówno w sytuacji, w której osoba posiada w dobrej wierze, jak i w złej wierze, ówczesny właściciel traci swoje prawo do nieruchomości, a co więcej, nie należą mu się żadne dywidendy z tytułu przejścia prawa własności na inną osobę. W razie wystąpienia sporu z prawdziwym właścicielem sporym ułatwieniem dla posiadacza samoistnego jest domniemanie istnienia dobrej wiary i związany z tym ciężar dowodu który leży po stronie właściciela.
Autor: Radek Knapek
DZIAŁ PRAWNY BROWWAR NIERUCHOMOŚCI