UMOWA NAJMU LOKALU NA CZAS OKREŚLONY – WYPOWIEDZENIE

8 czerwca 2017 / najem / Porady prawne

Z wykonywaniem umowy najmu spotykamy się niemal codziennie, mamy z nią styczność przy wielu czynnościach życia codziennego np. biuro, w którym pracujemy często jest wynajmowane przez pracodawcę, czy w wielu przypadkach zamieszkiwane nieruchomości. Jest to umowa bardzo sformalizowana, która nie daje stronom pełnej możliwości swobodnego kształtowania stosunku prawnego. W przypadku mieszkań są to zazwyczaj umowy zawierane na rok, które nie przewidują możliwości wcześniejszego wypowiedzenia przez żadną ze stron z wyjątkiem przypadków wskazanych w umowie. W praktyce właściciele wynajmowanych nieruchomości stosują zasadę, że jeśli znajdzie się osoba, która zechce wejść w stosunek najmu zamiast obecnego najemcy to można podpisać odpowiedni aneks do umowy. Wspomniana praktyka nie jest uregulowana prawnie i zależy jedynie od dobrej woli właściciela. Osobiście słyszałem o kilku takich przypadkach w których, dzięki wyrozumiałości właściciela, student mógł zmienić swoje plany życiowe.

Należy pamiętać, że bez odpowiedniego zapisu w umowie wypowiedzenie będzie nieważne – powinien o tym pamiętać zarówno najemca, jak i wynajmujący. Podobnie kształtuje się sytuacja w przypadku umów o najem lokalu użytkowego, jednakże one zawierane są na okres dłuższy niż 12 miesięcy (choć nie stanowi to reguły), a co za tym idzie, powstaje większe ryzyko konieczności zapłaty umownego czynszu do końca okresu obowiązywania umowy.

Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, \”jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie\”.

Jakie więc wypadki powinno wskazać się w klauzuli umożliwiającej wypowiedzenie umowy?

  • Szeroko rozumianym pojęciem jest wypowiedzenie umowy najmu z „ważnych przyczyn”. Sprawą „ważnych przyczyn” zajmował się Sąd Najwyższy (III CZP 92/2006). Nie stanowi jednoznacznej możliwości rozwiązania umowy, ponieważ w braku uznania przed stronę przeciwną „ważnej przyczyny” to sąd zadecyduje o jej istnieniu.
  • Zwłoka z zapłatą czynszu lub innych opłat za określony okres;
  • Dokonywanie przez najemcę samowolnych zmian w lokalu;
  • Zmiana przez najemcę charakteru prowadzonej działalności bez uzgodnienia wcześniej z wynajmującym;
  • Niewykonywania przez najemcę bieżących napraw i konserwacji do których obowiązuje zobowiązuje najemcę umowa;
  • W przypadku gdy naprawa leży po stronie wynajmującego, najemca może wypowiedzieć umowę jeśli nie może prawidłowo korzystać z lokalu;
  • Wynajęcie, podnajęcie lub oddanie do bezpłatnego używania lokalu lub jego części bez zgody wynajmującego.

Strony dowolnie mogą wskazać również inne przypadki w których wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony jest możliwe. Należy pamiętać, że mimo niezaistnienia przesłanek wymienionych w umowie, zawsze można próbować rozwiązać umowę za porozumieniem stron.

Autor: Radek Knapek
DZIAŁ PRAWNY BROWWAR NIERUCHOMOŚCI