Wywłaszczenie uregulowane jest w akcie prawnym najwyższej rangi, czyli w Konstytucji Rzeczypospolitej Polski w art. 21 ust. 2. który brzmi „wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem”. Dokładnie sprecyzowane jest w art. 112 ust. 2-4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami w której jasno jest wskazane, że wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości.
Czynności tej dokonuje się w drodze decyzji administracyjnej, którą wydaje właściwy organ, czyli w tej sytuacji starosta. Ustawa wskazuje również, że może być dokonane „jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy”. Ważny jest też fakt, że określona nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego (art. 113 ust. 1). Tym samym niedozwolone jest wywłaszczenie nieruchomości na rzecz innych podmiotów np. przedsiębiorstwo nie może dokonać wywłaszczenia, ponieważ dotychczasowy właściciel nie zamierza sprzedać gruntu, a jest on idealnym miejscem na poszerzenie działalności. Nie może również być wywłaszczona nieruchomość, która stanowi własność Skarbu Państwa. Wyjątkiem od tej zasady jest wywłaszczenie prawa użytkowania wieczystego lub ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość.
Wywłaszczeniem może być objęta tylko część nieruchomości. W takiej sytuacji, gdzie zostaje wywłaszczona tylko część nieruchomości, pozostała część nieruchomości może stracić na znaczeniu dla właściciela nieruchomości lub użytkownika wieczystego i nie nadawać się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele. Na żądanie podmiotu uprawnionego do nieruchomości podmiot dokonujący wywłaszczenia nabywa pozostałą część w drodze umowy. Przykładem pokazującym, na czym polega wywłaszczenie części nieruchomości, jest sytuacja w której Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego nabywa obiekt budowlany jakim jest dom jednorodzinny, pozostawiając właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu mającemu prawa do nieruchomości jedynie nieprzydatną pozostałą część nieruchomości np. garaż, kojec dla psa, niewielką część nieruchomości gruntowej.
Należy zauważyć, iż ustawodawca podkreśla ważną rolę księgi wieczystej. Wpis do księgi wieczystej jest kluczowym elementem przy sprzedaży nieruchomości, jak również przy załatwianiu wielu urzędowych spraw związanych z nieruchomością oraz przy wywłaszczeniu. Może zaistnieć sytuacja, w której nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej. W takim przypadku wymagane jest posiadanie innych dokumentów, które stwierdzają prawo własności oraz służące do jej oznaczenia dane z katastru nieruchomości. Jeżeli jednak można stwierdzić istnienie księgi wieczystej, a wywłaszczenie dojdzie do skutku właściwy organ wnioskuje o dokonanie odpowiedniego wpisu.
Jeśli księga wieczysta nigdy nie została założona a właściciel nie posiada jakichkolwiek dokumentów jednoznacznie wskazujących osobę, której przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości, to nazywa się ją nieruchomością o nieuregulowanym stanie prawnym. Za taką nieruchomość uważa się również obiekt, którego właściciel nie żyje, a postępowanie spadkowe nie zostało jeszcze przeprowadzone lub nie zostało zakończone.
Wywłaszczenie jako działanie na podstawie prawa ma określone ramy czasowe. Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego nabywa prawo własności w dniu, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna. Inaczej jest w sytuacji jeśli mamy do czynienia z przejęciem prawa użytkowania wieczystego. W takiej sytuacji przejęcie tego prawa następuje w dniu w którym upłynął termin na wniesienie odwołania, a tym samym decyzja stała się ostateczna. Przeniesienie prawa użytkowania wieczystego powoduje, że jego nabywca wstępuje w prawa i obowiązki swojego poprzednika. Sposobem nabycia wcześniej ustanowionego prawa użytkowania wieczystego jest jego przeniesienie z dotychczasowego użytkownika wieczystego na nowego właściciela. Następuje to w dniu, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna.
Radek Knapek